李大龙：这跟社会发展阶段性有关系，中国到目前，因为李总来自发达地区，还是一个社会财富的初级积累阶段，积累阶段有一个主要的特征，就是我们财富阶层有钱，但是没有闲，这个确实是这样，你发现很多人，比如从车程上来讲五分钟不算远，他交际的功能都离城里比较近的地方，比如晚上吃完饭唱歌，他在郊区住，你让他开两三个钟头的车回家，心理的压力就非常大的。在社会发展这个阶段，他们有大量的工作，大量的交际需要去做，为什么第一居所，甚至也人第二居所已经过去了，当然不是过去了，这个第二居所也是社会的中坚力量追求一个相对比较完满的，这个城市别墅的概念大家都比较认同。

　　朱燕青：我们看所有的别墅，中国经济增长这么快，这一点有中坚力量的人带动它，没有一个人说我钱赚够了，我到远郊区做。在这种状况下这么高速增长的情况下，这个东西肯定对这些成功人士太重要了。

　　卢元强：你刚才提到有一个客户写真的说法，我们说客户的预测定位也好，我们有这样一个定位，如果作为顶级别墅它的消费者，这一波人，应该算我们中国社会，或者北京社会的财富精英，如果为这些人做，我来之前也琢磨，这批人大概是一批什么样的人？比如海归，或者说跟海归差不多，叫知富阶层，什么丁雷，陈天桥这样的人，一个典型代表。另外一个从我们中国的改革开放大面积来看，改革开放到现在也20多年，致富的人从年龄上来看，在社会顶层来看也是40岁以上，40岁以下可能性不大。从这个年龄上来看，我们看特点可能四五十岁年龄段，正处在事业的巅峰，它的事业精力都处在顶峰的状态，比如现在住在一个别墅里面，白天上班，晚上回家开车可能要一个小时，两个小时，他可能承受不了这个时间。另外还有一种人，第三种人在社会体制转轨，比如经济改革，利用政策的机会，不是说钻政治的空间，利用政治的机会，把握这个机会发一笔财的人比较多，还有一种人演艺圈，明星，他的收入比较高。还有第五种人大家不愿意说，当然也存在的这种人，比如我们说一个外省高层官员通过各种渠道积累的财富，比如他在沈阳，他不可能在当地买，可供选择的余地不大，在自己家门口过于张扬。在北京买可能就包容了。我不知道这个跟大家预想会不会一样，有没有出入的地方？

　　朱燕青：应该是这样，你项目所在区于不一样人群比例可能不太一样，比如李总我们这个区于里面都是海归的。他的生活习惯是非常奢华的，可能比西部本土的知识精英要奢华，因为他拿美金，他挣的是世界的钱，我们这个圈子衡量钱的尺度跟我不太一样，他是拿美金衡量，比如一瓶水，因为我们的客户拿美金居多，他用美金支付，虽然也是长着中国人的脸。这个时候这个人群明显就是海归，或者有海外生活，或者学习的背景，或者他还没有归来，依旧在外企工作的，他还在挣美金，他只是换了地方挣美金，他没有回来，他还没有回来在国内专业，因为他三五年还会调会总部，还会走，有很多人没有拿身份，因为他觉得中国对他比较重要，实际上他是很重要。还有演艺圈的人，目前为止我倒觉得不是很多，其实他们的财富还是有限，因为他是靠，行业内说，祖师爷有没有给这碗饭吃，他不是稳定的收入，没有稳定收入的人他不会奢华的生活，他对未来收入的预期不是那么好，目前有，很多明星都来看，最终他们都没有选择，没有选择我们也分析，其实对他们来说不像这些，或者我真正在公司里面做，这些人很舒服的，他们上班拿高薪，非常稳定，企业历史非常悠久，没有明年有可能没有饭吃，他只是跳个槽，换个工作，因此这些人不愿意买。

　　李世濠：他们开支也很大，他每天要烧很大金钱，包括他的服装，他给经纪人的佣金，赚钱来的快，去的也快。

　　朱燕青：它不太一样，跟商海里面的人还不一样。

　　卢元强：今天咱们三个别墅项目恰好都在，按照我们刚才说的观点都有那一套，比如离城区不远，离城区可能30分钟之内，到一个比较繁华的城区。比如把它作为第一居所，有市政配套，离北京比较近。从居住人群可能是社会的中坚力量，或者精英人群。

　　朱燕青：绝对，就是对社会贡献比较大的人。

　　卢元强：东山树怎么样？

　　朱燕青：东山树也不错。他们也应该是一个豪宅。

　　李世濠：据说他们也有一套是三千万的，一个IT的老板买的。

　　卢元强：离CBD，离燕莎都太近了。

　　朱燕青：刚才你问他地段的重要性，地段的重要性在房地产里面不用讨论的，房子不会增值，房子越用越旧，增值的是这块地。

　　卢元强：城市别墅最大的优点就是离城市很近，或者就在城市里面，或者就在城市边缘。从环境的角度考虑，是不是越接近自然越好呢？

　　朱燕青：我觉得不一定这么说，因为人已经从原始人走到今天，今天没有一个人我坚守自然，因为人有三个属性，任何一个属性都不能丢掉。它指你职业生涯的政治部分，你对这个社会有所贡献，同时在这个社会上有一个言论的表现，自然人只是你的一小部分而已。

　　李世濠：更多因人而论，每个人的文化背景，每个人的价值观不一样。刚才提到郊区的别墅和城区的别墅面对也是两个人群的区分，为什么有人买公寓，不买别墅，他就是为了图方便，肯定每种产品都需要有不同的人群。

　　李大龙：不同的区域有不同的资源，你说更亲近自然，还是更亲近城市，最好这个资源是能够重合在一起，但是这种机会很少，比如杭州的西湖基本上做到这一点，但是西湖这样的很少，每个人希望我又占有城区，又占自然资源，这种组合很少见的。

　　卢元强：尤其在北京。

　　朱燕青：北京几乎不可以实现。比如静之湖还差不多，但是静之湖现在打出的是度假的别墅。不管你怎么吸引别人，人想要跟自然亲近，所有远郊的最终是一个度假性的，或者短期的，或者是长期的，但是他不作为居所。

　　李世濠：我这边跟朱总这个项目温和派，我们周边也有一些绿地环绕，李总这边也有山景，也有自然的环境，又不失交通的便利，它贵也是有一定的价值。

　　朱燕青：我就觉得你做一个豪宅目前来讲比较有条件的，北京非常稀有，一个他们西边，有一次他们问我，整个西山沿线海外背景弱一下，在海外创业的人他首选西山，有海外背景因为他有十年的磨砺，十年的发展，这种状况他们选择了。这两个资源实际上目前，你要十年前还弱一点点，目前来看还是很成熟的社区。辩证的讲，再远一点再过20年，我们再看远一点地方，它是不是也都市化了，它也很难说，因为有个城市进程。

　　卢元强：我刚才看到好几次我们的老王，王维波同志张嘴说话都没有插上嘴。

　　王维波：一直没不敢说。现在顶级别墅基本上来功能？它是舒服性，过去买别墅是买地段，现在是买环境，我们未来要买的这种别墅我们是买它的什么呢？是买它的文化，还是买它的人文，还是买它的什么？

　　朱燕青：不管是未来，还是现在，还是过去，首先买的是地段。这个是不可以，这个是不言而喻的，地段是第一位的。

　　朱燕青：地段是第一重要的，地段是永远挑，我们买房子的人有地缘心理，海淀的房子为什么供不应求，他有北京情结。因为他大家部分读书是在海淀读书出去的。它就是一个地缘心理，反过来说我们有时候讲南城会弱一点，但是有一部分人喜欢南城，因为他在南城习惯了。比如陈南秋他对城就有感觉。我想地段是第一位，包括我们做亚运村的项目，发现在这里买房子的人不是外地的人。

　　王维波：除了地段之外，它的健康，它的环境，除此之外他还选择什么。

　　朱燕青：舒适性也是不可以商量的，舒适性不谈是不可以谈别墅的。别墅一定要舒适。它是一个基本的，就是ABC配制里面有地段，你在不同地段做不同的产品，满足不同人的需求，作为一个买家我要买别墅了，第一动作，我们分析消费行为，他拿一大堆地段来，选出地段，再选出我要的项目，他现在的余地首先是选地段，然和一个买房，别说买别墅了，你买公寓首先说我买那个区域，不是说什么价位，肯定在哪个区域买哪个价位。

　　卢元强：先请这一位李总谈一谈。

　　李大龙：刚才你的意思除了核心的东西之外，如果再买，还买附加值。豪宅的附加值在哪儿，我觉得刚才朱总说的这个意思基本上核心的东西还是在地段，这个确实还是，大家做这么多年对地段这个东西，如果地段不好，抛去好地说豪宅有失败的例子，有在很远的地方建的房子很好，就是买不好，就是他的交通不好，没有那个资源我硬要靠房子说话，这个话说得不太到位，这个例子有的，北京失败的这个例子有的。这个是个核心的东西，除了这个核心的东西，功能性的健康性，然后其他的东西，如果说起来附加值，大家说悬一点就是血统，这方面确实有方面的，比如真古董，这些人做别墅，那些老别墅它有味道，包括上海在淮海路看现在还有一些汤浩斯，但是味道很足，我都想我有钱在那儿买。那种感觉觉得年代，年代感什么都买不来，我做了假古董放在那儿还是假古董，这个东西还是历史的积淀。比如西山的情结，皇家的园林。这种买家有更高的识别，越来越顶级，顶级到最后买的东西藏起来你看不到。我觉得随着社会的发展，我们发展商也会应时应势做一些东西，可能有一天在一个谁也看不见的东西做一个庄园，我们已经达成协议了，我们把这个房子卖掉的，这种可能性是有的，随着中国经济稳步发展这种可能性还是有的。

　　朱燕青：我们常说看破灰尘，作为财富，拥有一定量之后才会藏起来不让人看，未来顶级别墅一定不让他看，现在他没有过完这个瘾，要不然你怎么知道他富呢。中国人目前，包括我们在坐各位对财富还有一个平常心，可能看不见的顶级你还要等时间去磨炼这个东西，只是在某一个时间点出现，它是一个规律性的东西，好好看一下，我们要是没有解放富人，我们延续下来，真的现在人已经藏起来了，我们就是后20年才发展的，那时候万元户现在基本是一个，连中产也够不上，中产有一个明确的指标，六万。最终的顶级在哪儿，你细想一下社会的发展规律。它是应运而生的东西。我记得很多年前跟新浪，我听你们毛总，毛道远他说过一句话，我觉得很好，他说市场，市场往前发展了，他说你要不动的话，他说市场进步了，你按兵不动，你就等死，市场没动你早迈了，你早死。包括网络也是一样，比如新浪和搜狐。第一次个吃螃蟹的人未必是好的，我们做中式宅院也有这个担心，往往风险会带来丰厚的利益，就把握时机，我们做了大量的调研，发展中国人富人，而且中式的在外地已经有了，而且在苏州，在南京，他们做中式都是最贵的，我们觉得时机到的。发展商不能靠理想活着。

　　王维波：最重要是带来丰厚的商业效益。上次我跟吕大龙交流，他瞄准就是金子塔尖的95%的人群。

　　朱燕青：你要都赌进去了，最后社会要捅一个大窟窿。做发展商要有一个约束感，这个约束感就限制你。

　　王维波：住交会我看了上海的蛇山别墅那个不错，北京的碧海方舟我们进去拍照不让进。

　　朱燕青：你看蛇山那个豪宅和碧海方舟还是不一样，买蛇山一个有天天有豪宅住的，他就是把资产换一个形式放在那儿，蛇山住宅基本是那样，而且它那个自然环境，上海人对自然环境的渴望太强了，有山有水对上海稀缺性更强，因为上海人多。也不能说小，只能说它资源很少。上海地区发展的情况，包括浦江两岸都非常昂贵，觉得对这个资源的占有，你的家能看到浦江，或者能看到淮海路，那才感觉真正是一个上海人，上海人概念比较窄，你看浦东这么多年动员下才有发展。

　　王维波：上海开发很讲究，主交会他们安排靠着黄埔江边上，早晨拉开窗帘就能看到黄埔江。刚才提到庄园问题，你觉得未来北京的市场，庄园它的前景会怎么样？

　　李大龙：这个问题比较慎重的对待，我们一直思考更高端的产品，实际上明年的政策，王部长讲话，高档住宅，大户型有限制，我觉得政府更多认识宏观的调控应该是结构性的，不要让资源全占有起来，或者给普通人的住宅越来越少。开发更高段项目难度从政策上有难度，另外觉得从土地的政策，从资金的政策，实际上现在大家看到，实际上政府是在需求量方面都在打压，实际上做这类的产品不是不能做，但是及其谨慎的去做，我们去外地看到很多这类的东西，比如我们集团到长春看地，有一些南方的发展商，深圳的汤好斯拿到那里死掉了。你这一步是跟上市场，还是我多看了两三年可能就活了，你看远了就完蛋了。在这一点上市场的时机才会有这种产品的出现，这种需求太个性化，不容易捕捉到，没有出现这种市场需求，出现了之后对你本题资源的要求特别的严格，你的发展商的实力到什么地方，这种实力不光是资金的实力，以前人看不起我们房地产行业的，觉得你们就是建筑业出身的，我们李总是清华出来的，是真正做本行，而且一直做这个，这类的老总越来越多的话不仅有资金，他对产品有专业，而且审美品味非常好，因为40多岁的人品味跟上时代。所以说你本题的资源，你开发商的实力，你整体的素养，还有对产品把握的能力，这些东西不具备只有地段是不够的。这些东西都具备了都有人有胆识做这个事情。我觉得还是等待。

　　王维波：你刚才说的话特别像刘泉说的，你说的话跟他是一个模子倒出来的。

　　朱燕青：你像我做这行十几年了，从93年就打拼，这个市场做到一定时候就理性了，我们明年我们给年轻人做，我们就想年轻人的思维方式，他买房子的目的是什么，是过渡，是结婚，还是什么。我们开玩笑跟他们说，现在讲究客户引导，把客户放到第一位，幸运我们这些人选择房地产行业，房地产最好的就是时间长，有时间琢磨，不像做手机，IT产品更新换代太快了，大家在IT竞争压力太大了，那个CPU换代太快了。房地产恰恰给我们这样的时间，让我们细细琢磨客户，人在漫长的周期里面你一段一段来做，发展商在你的时间短给你做，然后跟着社会的发展进程来做，因为房子跟社会最接近，我们说家庭是社会的核心细胞，确实是这样，它反映是一个社会的繁荣，一个社会的年代，这个时候你清晰的就知道我给哪些人做什么东西。要考虑潜在的需求，潜在的需求跟他的沟通。这个职业非常有挑战性，没有一次重复性，十年前做的王府，每一次你更了解你的客户，他让的生活工作非常丰富化，也就是这个工作比较有魅力的，现在愿意从事房地产行业的人不像十年前，第一它的收入好，第二这个工作跟人打交道，在沟通，跟人沟通的过程当中，我们有时候教育业务员，你知道今天来买观唐的老板，你要是在他的公司做他的员工你可能一辈子没有机会跟他谈话，但是这个时候你跟他面对谈。这个时候你认识了一个非常知名的人，你可以从他的口袋里掏钱了，这种成就感是什么。这个魅力就是这个行业的特征支撑整个市场往前走，也支撑发展商细细研究客户，也支持这个产品越做越好，越做越细。

　　王维波：朱总说很幸运做房地产营销，我们很幸运做访媒。搞IT我们有IT频道，其实我们是搞房地产频道压力很大，其实也是很累的。动作可以稍微迟缓一些，我们是走路，他们是奔跑。受去年土地政策的延续，您认为别墅市场，就是这种高端的别墅2005年会不出现旺销的情况？

　　朱燕青：这个话题比较敏感，站在我纯做市场的角度考虑。

　　王维波：以前这支笔可能是稻草芯，今天可能是金芯了。

　　朱燕青：生产笔的人成本要涨高吧！我每次看完政府的文件，看完以后，因为我不懂政策，女人不关心政策，我觉得不可思议，我觉得这个市场在那儿放着，它是不可阻挡，没有说你一条命令下来就说卖了，或者不卖了。我觉得市场是应运而生的东西，好在我们的政府非常优秀，有问题他马上及时调整过来，说不给别墅放贷了，去年好象说了，只给别墅四层按揭，你觉得可能吗？银行也不是说能够赚的钱不去赚，我觉得政策和市场，政策可以干预市场，可以做市场的调控，但是市场往前走规律性的东西有时候很难通过一个政策阻挡。去年天天有人喊泡沫了，从年初就有人喊，最后最有意思的，所有喊泡沫的人你一看都是业内的人。去年房价涨的，你看哪个房子没有涨，我跑一圈，我今天跟他们开玩笑，我说不要自己觉得自己了不起，我告诉你，所有的楼盘都卖得好。因为这种好是在于在北京把所有的房子，每个项目就基本上均好往上走，无论高端的，公寓的，写字楼我不知道，商业楼我不知道。反正住宅的产品。我跑了一圈我发觉今年阵势，正确感觉发展商面孔的表情是发自内心的开心，大家搞那么盛大的宴会，我们这两天的任务就是开宴会。

　　王维波：天天回家不用吃饭。

　　朱燕青：不是偶然性，真的每一个楼盘都做的很好，这个东西你考虑这个土地政策，这些政策，或者说泡沫的出现，现在至少我们没有清晰的看到泡沫出现，泡沫也没有一个准确的定义，比如到多少是泡沫的定义，控制率到多少，增长速度到多少，你得给我一个指标，现在没有指标，你说像政府这些东西我有时候不太清楚，很笼统，作为我们拿数据生活，政府的文件看不懂。

　　李大龙：大家想一想，政府对今年GDP增长是9%。另面我们我们听政府的声音是宏观调控，当然政府希望稳定，他不希望过分的出现问题，从这个意义上我觉得政策很实在的讲，因为去年一年大家看到各种各样的政策是充满了矛盾性，实际上矛盾是很正常，矛盾是因为不同的政策代表不同的利益集团，代表不同的声音，我觉得05年还会有。

　　朱燕青：还会有，但是房地产非常开心的，它还是按照自己的路走。因为这是规律性的东西。

　　王维波：还有昨天顾永昌来的时候他说的很经典的。他说房价年年涨，楼市年年旺，你两位觉得05年别墅市场还是怎么样的长，是逐渐的长，还是缓慢的长，还是快速的长？

　　朱燕青：我离现房越来越近，客户的利益越来越多，你去年买不到，今年才能入主，过几天你一手钱一手钥匙的时候，你另一大我肯定要收你钱，我想长是一个必然趋势，说快长，是慢长，这个东西是大市场，哪个发展商说能长十块不长十快。

　　王维波：有人说2005年有两种人，一种人是劝你的朋友今年买房子，另外一种人劝你周围的朋友不要买房子。现在你周围的朋友问你，你劝他买房子，还是劝他不要买房子？

　　李大龙：我还是说买。

　　王维波：最主要你的朋友买别墅，你劝告他买别墅，还是不买别墅，什么时候买别墅？

　　李大龙：我是这么理解的，几方面的政策，一方面土地的政策，实际上我们知道政府的这次土地政策完全调整是游戏规则的改变，游戏规则改变没问题，我们发展商肯定能适应的，对大公司是一个好事。从目前短期来看政府游戏规则的制定者，也执行者，在这种情况下政府有能力完成这个游戏，土地储备中心哪有那么多人懂业务，哪有那么多人懂贷款，他依据发展商来做，但是这个过程要有一个磨合期，05年地块不会放得太多。

　　王维波：你刚才说最操心的就是仁至强，他上次说，老人操心比温家宝还操心。

　　李大龙：所以地供应量的减少，大家可以想一想会是什么样的结果，尤其高段项目用地越来越少，可能有一批的声音土地不少，831之后还有那么多放出来的地，但是大家考虑一下土地是有的，但是没有便宜的地，因为831之后土地成本增加了。

　　王维波：土地少了，成本增加了，所以造成了房价必长。

　　李大龙：如果出现这种情况房价长不了，如果国家持续采取加息的政策，如果把整个宏观的经济打乱的，我们知道日本20年前的情况跟中国很像，政府觉得太快，加了一次息不管用，又加第二次，加了一下就垮了。大家普遍认为明年加息维持一个点上，其实就是需求供比博弈的过程。朱总是上海人，上海的房价很长，北京向来很稳步的上涨。

　　王维波：北京还是稳步的。

　　朱燕青：北京所有的东西还是理性的，因为北京还是首都。现在我们的政府非常好，它在度的问题上不会严厉出台一个东西，他总是试探性，一点一点往前走，不管放还是收，都是缓慢的走。

　　李大龙：这就对了，你得下药，一点点试。

　　王维波：一点点加剂量。

　　李大龙：看情况，如果觉得有问题可能还有一些手段。

　　朱燕青：现在整个的手段还是这样。