新事物的出现总是被质疑的，地产界的新事物尤其这样。

　　关于“独栋”的定义就有多种说法，更别说其业态发展的。CCIM的梁蓓教授倾向认为中国的独栋是国外business park在中国的变形；中弘集团董事长王永红认为business center对于独栋的定义更准确一些，因为它包含有“中心”的概念。

　　不但难用权威来定义，留学多年的张工甚至不认可“独栋”这种概念，他更认为所谓独栋就是只有东方才会有的怪物，“只有在东方才会盛行，可能因为封建社会太长，这与封建割据也会有关系。”身为美国Metamax国际建筑总裁，他感觉到“独栋”在西方社会绝对不是一个让人趋之若骛的概念。

　　一直在国内做咨询的马利东先生通过最近几个案例发现，一些开发商因为政策和资金的限制，只有在北京等中心城市做小体量的写字楼。中心城市的独栋有不得已而为之的意思。对于独栋会不会大行其道的观点，他觉得更多取决于政府政策的指导。因为“在北京尤其是中心区位，每块土地都有自己的经济指标和建工标准。”

　　而二线城市的独立写字楼，因为当地市场市场的低迷，更本不具有独栋的概念和吵作资本。另外国家会像限制别墅一样限制小体量独栋的发展。

　　目前，全国有独栋或者自称独栋的项目大约三十多个，整个局面是“不但北京和上海有、重庆、成都，杭州，海南岛，南京，苏州工业园都有项目在建设。”北京经开投资开发股份有限公司副总裁朱绍宝说。业界估计，两年之内，全国的项目总数会翻倍。

　　项目倍数增加的背后，是开发商对市场积极的预测和肯定。“追求独栋是中国人生到骨子里的东西，这个事情对企业发展来说也经过这种过程，刚开始是寄生状况，我依附于某个行业或者大的企业谋生存，求发展，过一段时间以后壮大了，要独立了，要么就租赁，要么就自己建一个楼。”

　　企业选择独栋可满足形象推广和个性化的需求，每一个企业都不同的这方面的需求。拥有了整座楼，可以根据个性设计。像政府部门，他的缴费大厅一层也有个性化的需求；还有的企业总部需要围合性，为了让员工有聚集性和归属感。这些需要只有独栋能满足了。

　　最重要的，“如果告诉我的客户，某个区域某个写字楼都是我们的，企业的形象就都有了。”开发商对客户心理研究准确，而且美国大企业大公司在发展过程中，也有追求独栋的历史。

　　在美国，最初是追求真正的“独”栋——远离生活社区，建成突兀高大的建筑；后来，开始以汽车交通为纽带建立公司生产基地和总部，就是说那些能用汽车轮子触及的地方；欧洲最新的观点是人性化——使用公共交通能够到达，最好是步行能够到达的区域。

　　客观地讲，单独企业总部在欧美被追捧的历史已经过去。在美国或者欧洲的个别地方，一些公司的总部大楼，相当一部分被分割出租。中国人喜欢独立的空间，是家族的形象在中国人的思维里落下非常深刻的烙印的结果。

　　不过在建筑产业成熟的美国，用户公司是直接投资自己的项目。公司决定建总部之后，一般是委托开发商去选择位置，提出设计方案，制定预算，进行建设。开发商的作用像裁缝，不用买布料，只是收取佣金为企业服务，而没有后期的销售的问题，也没有前期资金投入的问题。

　　中国独栋开发商的任务似乎艰巨许多。目前市场上，独栋的客户大体有四种：

　　首先是大中型国资企业，体制改革之后，这些国有企业有需要也有实力购买独栋作为总部，比如，中国钢铁购买了中关村金融中心将近10万平方米；其次是外地进京企业，北京的区位、企业聚集、技术优势、税收优惠等因素都会吸引文化产业、教育产业等选择独栋；第三是行业龙头企业和跨国企业职能性总部和中心，例如新东方，在中关村西区已经选择了一个独栋的办公楼，它的办公部分甚至阶梯教室都装到一个楼里面去了；第四则是政府职能部门，像税务、工商以及一些研究院等也会选择这些独栋办公的物业。

　　不过，并不是所有的公司都钟情于这种形态，金融、法律、财务等等服务类的公司在拥有独栋办公楼方面并不热衷。一来是因为用不了很大面积，第二是对建筑没有特殊要求，最重要的是此类公司需要跟很多企业进行沟通交流，比如律师事务所在国贸中心里，处于CBD可以很容易跟其它企业进行沟通，发展新的客户。

　　独栋客户明确，销售渠道也是有的放矢。最好从拿地的时候，就能锁定相关客户，量身定做。营销模式也为精确制导跟踪，拼网络，拼服务，拼信息。因为银行系统对商业地产贷款的限制以及独栋回收资金速度相对慢的特点，开发商还要拼实力和资金。

　　资金方面利好的消息是，一些海外基金对中国商务地产模式有浓厚的投资兴致。今年4月位于三元桥东部的远洋新干线D座酒店式公寓被全球发行的扬子基金整幢购买，这是继美林、摩根士丹利和凯德置地等具有海外背景的投资基金在今年投资京城房地产项目后的又一次发力。独栋模式较于酒店更适合商业运营和运做，适合的项目必为基金尤其是养老等稳健型基金所青睐。

　　另外总部概念和区位中心概念也为独栋提供好的发展空间，五百个企业会有五百个“中心”，独栋的个性化和适应性会为其在市场竞争中加分。

　　为独栋减分的因素是国家政策的变化，土地的稀缺（独栋的容积率低），外资进入的限制以及客户的非理性选购。独栋是概念泡沫还是市场规律，最终是靠结果说话。