第一位：

　　地段是没法比，住昌平和住顺义没法比。别墅产品的更新换代的速度很快。老外喜欢扎堆，区域的氛围是没变的。别墅作为超低居住密度的项目，不可避免要跟邻里发生关系。一个社区的氛围是很重要的。在中央别墅区里的项目，社区的氛围都是不一样的。客户都会寻找一个最适合他居住的氛围。丽京虽然产品很旧，因为时间久了，但社区给人的感觉很安静，特别高尚。很多人就愿意花更多的钱住在那里。欧陆苑最早北欧的人住得很多，社区不大，但感觉很直接，不奢华。丽京的开发商在维护自己的物业时也很重视，加上有大使馆的人住在里面，所以安全性是无可挑剔的。每个项目的特点都不一样。莱蒙湖别墅地下室漏水多，中国人居多。外国人一开始很多，后来慢慢就退出去了。裕京花园美国人最多。目前，欧陆苑的业主最多是德国人、其次是美国人。

　　第二位：

　　外企高管比较闲。来看房的主要是太太，每天9：00以后，把孩子送到学校。平时就逛逛家居店，买买东西，学学插花，看看售楼处。因为这些人要照顾家庭，客户平均年龄在35岁左右。到周六、周日先生会来看。平时，太太和孩子在家里的时间比较多。

　　第三位：

　　别墅的私密性要求很高，很内敛、很低调，有文化休养。不太愿意做张扬的事情。知名外企只有个别人能买得起这个项目。就有开盘时，登了客户的照片，被客户责备。大家做一个别墅，不可能不带一些个人色彩。老总就是这群人，对别墅的感觉就很好，再结合一些客户的实际需求，这也有一个眼光和品味。这跟中国的大经济、发展有一定的关系。亚运会时是更高、更快、更强，到2008年的口号是就是站在一个与高达国家一样的高度上来看问题了。

　　第四位：

　　除非档次不够，以及地理位置不是很好的项目，销售可能会慢一点，但不会卖不出去。过去别墅项目的选择机会不是很多。但区域内不少项目一开盘都卖得不错。别墅客户会挑位置比较好一些的，卖得也比较快。如果现在不买，以后的项目当然会越来越好，但是价格也会越来越高。美林香槟小镇开发商的追求是非常舒服的。目前是租售并举的。楼间距做得非常好。虽然占有很好的地段，但是不能说是一个成功的产品。原因就在于产品做低了，这个区域不认可低档产品。不认低，只认高。丽嘉花园当初定在0.38的容积率，还考虑是否做一批TOWNHOUSE，后来评估之后还是毅然决然地做了纯独栋。比如丽京和丽高的公寓，出租和销售情况都不是很理想。现在也是一样，单价便宜了很多，一样也是卖不出去。

　　第五位：

　　2005年才重点推公寓。公司希望销售过程加快，所以是租售并举，哪一部分出租，哪一部分销售。公司也为客户找了很多大的企业，他们一租就是十几套，比如奔驰公司、韩国三星等等。这些客户对区域也是好事，别墅、公寓让投资客户非常有信心。本身客户的层次都够，又有很好的回报，应该是一件很理想的事。客观地讲，整个东南亚的房地产投资也都不很景气。在国内投资回报达到10%以上，会吸引很多人去购买或者去投资。

　　第六位：

　　同一业主最多买了四套，一套住，三套投资。主要是一些大企业的老板，他们都有知名度，但很低调。大部分都是第一居所。第一居所和第二居所慢慢会淡化。第一居所是方便，第二居所是环境好。在丽嘉花园置业的客户，有一个客户在丽京买了6套别墅。

　　第七位：

　　我们就针对这部分人群需要做我们的产品，从户型设计上，非常适合西方家庭的生活习惯，通过我们对于客户的了解，他们对于建筑风格没有特别的偏好，即使做得和美国一样，对他们也没有什么吸引力。重点考虑到孩子，不给设置一些障碍，不像有的项目做一些假山假山和水流，对孩子有潜在的危险，我们通过居室的平面布局，空间布局，把儿童室的趣味性和私密性，动静分区做出来，这样从平面布局上来看比较吻合西方家庭生活特点。丽嘉花园在做前期定位时，欧式的设计还是很到位的。后院、厨房和家庭厅里，永远都是在一起的。从厨房直接可以看到后院，因为妈妈在做饭时，能够直接看到在院子里玩的孩子的一举一动，这样心里会踏实一些。家庭厅也是一个很重要的部分。这样的设计比较人性化。而且考虑到北京的天气，所有的卧室都是朝南的。现在客户对采光要求比较高，中间做了一个凹庭院。

　　第八位：

　　目前，国内的人普遍是现代的东西还没见完。完全追求中式情结，做完肯定会很土。外观风格还应该是北欧风格。买得很多的都是老外，感觉很新鲜；另外，就是搞艺术类的人买得多一些，还有就是特别有钱，根本就不住，买一些郑板桥的真迹放在那里，做一个私人博物馆。对中国本土文化迷恋。

　　第九位：

　　90％都是第一居所，如果出差、处出，子女都在这里。社区也可以通过演艺界的人提高知名度。丽高王府王菲、李亚鹏住得比较小，连地下室也只有500平米。住了有一年多了。那英、林依伦、刘蓓、周杰、蒋雯丽，住丽斯花园。还有一些经纪人也住在这里。最小的院子也有300平米。

　　结束语

　　据记者了解中央别墅区已经没什么地，加上政策的限制，再批别墅用地肯定是有难度的。在北京，别墅的供应量不会非常多，如果是新批的，到奥运期间很多工程都要停下来，到2008年年底从新开工，到再上市可能，都要一年多的时间，这样到2008、2009年才会有新的供应出来。现在到2009年，大概有4年的时间，可以说现在的供应量都是为这四年做准备的。在这四年不会有新批的项目出现。公司在顺义和昌平一带到2009年以前，能推出的项目有十几个，每个项目大概都有100多套，未来的四年，将要有1000－2000套的供应，所以说供应也是很紧张的。