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别墅投资正当时 上海宝山轨道别墅板块崛起

http://www.haozhai.com　　文章来自: 焦点房产　　 2007-11-03 09:42:50

“我差点舍近求远了。”李天送笑着对记者说。老李是宝山本地人，最近想换套总价在三四百万元的别墅，可花了近半年跑遍松江、闵行十几个楼盘，最终还是在“家门口”顾村买了一套圣卡洛?铂庭的联排。2007年9月，宝山顾村首个含有别墅产品的楼盘——圣卡洛?铂庭正式推出别墅房源。10月中下旬，顾村又一个混合型社区旭辉?依云湾即将面市，不仅如此，与旭辉?依云湾一路之隔的另一混合型社区世纪飞凡也定于明年上市。 　　面对几个别墅项目集中开盘的情景，也许不少人会惊讶：这确实发生在宝山——这个上海传统重工业区吗？分析人士指出，从2005年下半年起，在宝山，以7号线为轴心已逐渐形成一个串联起罗店、顾村、上大与大华三大居住区的新兴轨道别墅板块。该板块不仅拥有轨道交通概念作为支撑，且配套较为完善。在今年上海别墅普涨的大背景下，宝山轨道别墅板块由于受传统偏见的影响，涨幅相对较小。而目前，作为上海别墅市场少有的价值洼地，该板块的投资价值已开始被市场发现，可预见宝山轨道别墅在7号线2009年年底通车前后仍具有较大的升值潜力。 　　新兴板块崛起 　　“2005年底，轨道交通7号线正式动工，与此同时，7号线宝山段沿线别墅楼盘也纷纷开始启动。可以说，7号线带动了宝山轨道别墅的崛起。近期顾村几个别墅项目的陆续上市，更是将7号线宝山段沿线别墅串联起来，宝山轨道别墅板块基本形成。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞向记者表示。据何凌飞介绍，7号线宝山段呈南北纵向走势，宝山轨道别墅板块则由北至南分为罗店、顾村、上大与大华三大聚集区。总体而言，整个板块别墅开发时间很短，成熟度不高；从产品品质来说，北部别墅较为高端，而中、南部则基本为混合社区中的经济型别墅；从生活配套来说，由于板块由北至南逐渐靠近市中心，因而生活氛围也由北向南逐渐浓厚。 　　“作为统一规划的低密度住宅区、2010年世博会分会场之一，罗店别墅从2005年下半年开始陆续上市，以独栋别墅为主，并有少量联体别墅。就产品品质与周边配套而言，罗店整体定位高端，不仅有36洞高尔夫球场，还有上海最大的风情街。”大盘美兰湖98号代理商华燕副总裁高龙龙向记者表示，目前，该区域在售的别墅项目主要有三个，包括美兰金邸、美兰湖98号及美兰湖别墅，主打的独栋产品面积控制较好，基本为250~350平方米的小独栋，平均价格在18000元/平方米左右。位于沪太路以东、宝安公路以南的顾村核心生活区，是宝山轨道别墅板块的中部。“该区域内的别墅楼盘均为大型混合社区，目前正陆续上市，产品以叠加、联排、双拼为主。”世纪飞凡代理商普润地产中央企划总监周华燕表示。其中，今年9月上市的圣卡洛?铂庭，其联排与叠加面积分别为306平方米与180平方米，价格在13000元/平方米与9500元/平方米。而即将于10月下旬开盘的法式花园风格别墅旭辉?依云湾，房型面积在200~250平方米左右，总价在250万~300万元之间。 　　“相比之下，尽管顾村核心生活区配套不及罗店高端，但生活设施显然要完善许多。”周华燕指出，顾村不仅拥有幼儿园、小学、中学等教育设施，而且大润发卖场也即将营业，此外，占地229亩的小辣椒商业中心正在建设中。顾村交通便捷，同时拥有轨道交通1号线、7号线以及701、702、宝山1号、宝山3号等多条公交线路。位于宝山别墅板块南端的是上大与大华区域，“该区域地处外环以内，地段优势明显，生活配套成熟度高。”何凌飞表示，目前该区域在售别墅较少，仅有锦秋花园与水岸蓝桥两个楼盘，均为混合型社区。锦秋花园目前在售第十一期，联排面积在150~232平方米，现价16000元/平方米，而位于大华区域内的水岸蓝桥，主要为200平方米总价300万元左右的联排。 　　从配套上来看，该区域拥有沪上著名的弘基休闲文化广场、弘基影城、祁连文化中心等娱乐场所，另有好又多大卖场、苏宁电器、华联超市、家得利超市以及多个集贸市场。此外，医院、邮局、银行分布于该区域中心地带。可以说，上大与大华区域已经形成了一个繁华、成熟的生活区。 　　缓慢的价值发现 　　“楼市存在这样一种惯例，轨道交通往往能带火沿线房产。不过，受宝山传统重工业区形象的影响，截至目前，7号线对于宝山别墅的拉动效果并没有完全凸现，尤其是北部的罗店区域，从2005年下半年开盘以来，销售一直不甚理想。但值得注意的是，从今年7、8月起，罗店区域别墅销售瓶颈已被悄然打破。”何凌飞指出。 　　就拿罗店内大盘美兰金邸为例，该楼盘自2005年9月开盘以来销售一直不甚理想，平均每个月只销售3套左右，然而从今年8月起至今，每个月销售量上升至30余套，目前，该案的独栋别墅已全部销售完毕，在售的仅为叠加产品。美兰湖98号也是如此，数据显示，今年8月至10月中旬期间，该案共销售别墅71套，而该案去年一整年的销售总量也没有超过50套。随着销售量的上升，别墅价格僵持状态也宣告结束。据了解，美兰湖98号独栋别墅2005年11月开盘价为15500元/平方米，在之后一年半左右的时间里，这个价位始终没有丝毫浮动，直到今年7月，随着销售出现起色，该案售价终于上涨至目前的18000元/平方米，较开盘价上涨16.1%。无独有偶，该区域纯独栋别墅小区美兰湖别墅自2006年10月开盘后，于今年8月首次出现价格上调，目前该案售价为18000元/平方米，较开盘价上涨5.9%。 　　然而，相对近年上海别墅市场的整体涨幅，宝山轨道别墅的价格上调幅度显得微不足道。即使是凭借优越地段和成熟配套而一直拥有稳定销量的宝山轨道别墅板块南部项目，其价格涨幅也不大。就拿位于大华区域的水岸蓝桥来说，该案自2005年9月开盘起陆续推出128套联排，销售快速，截至目前仅余2套在售，可价格表现却十分平淡，仅由12500元/平方米的开盘价涨至目前的15000元/平方米，年均涨幅为9.8%。唯一例外的是位于上大区域的锦秋花园，其十一期自2006年12月开盘以来，价格表现优异，由11000元/平方米的开盘价上涨至目前的16000元/平方米，涨幅高达45.3%。 　　投资正当时？ 　　“制约宝山轨道别墅快速升值的因素主要有两点，一是交通，二是环境。目前，7号线与沪太路拓宽工程均已启动，宝山区政府对环境问题也在加大力度进行治理。随着交通与环境问题的解决，相信市民对逐渐认同这个新兴的轨道别墅板块。”何凌飞表示。据了解，在建中的轨道交通7号线是为“世博会”服务的主要轨道交通线路之一，途经普陀、静安、徐汇三区直至浦东的国际博览中心延伸段。该线规划于2009年年底通车，届时将大大拉近宝山与市中心的距离，对于经济型别墅业主来说，意义尤为重大。此外，沪太路拓宽工程也将于今年年底竣工，这将有力缓解沪太路拥堵问题。 　　“在交通问题得以缓解的前提下，宝山到市区的直线距离，较上海其他别墅区而言，相对较近，如罗店到人民广场为28公里，大华到人民广场仅8公里，相信今后将有不少市区客选择在此购买别墅。”何凌飞补充道。“最重要的是，作为上海别墅市场为数不多的价格洼地之一，目前该板块已开始吸引一部分购房者的关注。随着板块的日渐成熟，板块的整体价值将得到大大的提升，而且，越来越多的人会认同这个板块。相信现在介入可获得较大的投资回报。”何凌飞指出。

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