从一些长期滞销的楼盘来看，主要是其客户定位问题所致。佑威&天天房展网数据表明，排在存量房源板块前二十名中，除了像长兴岛这种极少见的整体性板块滞销以外，其余板块中虽然部分楼盘滞销，但也有部分楼盘热销。例如，存量别墅第一的松江新桥，板块内的万科白马花园、沿海丽水馨庭这两个项目却都排在了近期上海别墅成交量的前5名。

　　“这两个楼盘的热销都有一个共同点，就是抓住了周边县城有改善型居住需求的这部分消费者，这些原本就生活在县城的人，希望能够改善居住条件，希望居家有露台和花园，因此少数抓到这类购房者需求的项目自然热销。而板块内其他期望得到从市区移居到郊区这部分客户的楼盘，则相对滞销。因为，以目前的交通状况和郊区的配套环境，这个板块还不太适合住惯市区的消费者，对于从原来的市区环境转移到郊区居住，对消费者对产品都需要一个适应和发展的过程。”佑威房地产研究中心主任薛建雄指出。

　　品牌拉伸当地水准

　　还有一类原本波澜不惊的板块，随着品牌开发商的入驻，带动了地区别墅的产品品质和配套水准。比如马桥，这个板块的顶端定位使得本身的客群就比较有限，并且在开发初期时，由于各种生活配套尚未跟进，产品吸引力略显不足。随后，一些品牌开发商如绿城、和黄等的进驻，提升了板块产品的品质和配套，带动了这个顶级别墅板块在今年走热。

　　类似的还有青浦朱家角板块，据戴德梁行住宅部董事伍惠敏指出，随着中信泰富、上海置业、盛高置地等知名开发商的进驻，当地生活配套和交通状况逐渐成熟，朱家角板块的别墅市场前景普遍被看好。并且随着配套酒店、主题公园的建造，以及对古镇文化的充分挖掘，区域升值潜力日益突出。

　　相反，对于一些区域，目前存在着缺少别墅居住氛围，缺少地区标杆的情况。“比如奉贤的一些沿海物业，虽然上海是近海城市，但并不是像香港、青岛那种拥有浓郁海岸线开发氛围的城市，那些城市的沿海物业能做为第一居所，但是上海的沿海别墅却只能做休闲度假等其他功能上考虑。并且目前这类项目都是零散分布，没有连动起来，缺少有绝对市场领导力的板块项目，造成目前市场表现一般。”第一太平戴维斯住宅销售部助理董事黎智超分析。

　　交通改善使销售开“绿灯”

　　中国指数研究院华东分院长陈晟分析，部分项目或区域板块销售平淡大多是由于区域板块的交通不顺畅造成的，随着交通配套的逐步改善，这些别墅项目也逐渐变的活跃起来。如宝山罗店新镇板块和莘闵别墅区均是如此。

　　宝山罗店新镇曾有部分别墅项目遭遇过销售阻力，该板块四个主要别墅项目美兰湖颐景园、金兰雅墅、美兰金邸和美兰湖别墅，除美兰湖别墅开盘较晚外，其余三个别墅项目均在2005年10月之前就已开盘，但整体的去化速度相对较慢，主要与区域交通及购买者心理偏见有关。一般认为，宝山罗店地理位置较差，沪太路更成为制约别墅销售的瓶颈，沪太路上来来往往的集装箱卡车，难以营造板块的别墅居住环境。

　　但随着罗店整体规划的日益完善，区域交通条件也逐步改善，生活居住氛围日渐浓厚，特别是在当前别墅总体供求缺口较大的情况下，该板块别墅成交逐渐变的活跃起来。以2005年9月2日开盘的美兰金邸为例，据中国指数研究院数据统计，该项目在2007年8月之前市场表现非常一般，单月签约量均在个位数徘徊，但是进入8月后，单月签约量均在十套以上，其中10月单月签约81套。位于同一板块的金兰雅墅有着相类似的情况，该项目2005年11月25日开盘，2006年市场表现一直比较平淡，到今年8月成交开始比较活跃。

　　与宝山罗店存在类似的情形，新闵别墅区内的别墅项目在早前也是受交通瓶颈的制约而迟迟难以快速发展。“莘闵别墅区各楼盘到徐家汇的平均距离为15公里，在不堵车的情况下，大约20分钟的车程，但若堵车，则需要45分钟左右。相比距离市区的路程相仿的颛桥板块，由于较少堵车，因此在售别墅的价格比莘闵的高出不少。”陈晟分析说。

　　随着A8(沪杭)公路的扩容，莘闵别墅区的销售状况也随之改观。根据改建方案，沪杭高速将由原来的4车道扩容至6车道。如此，莘松路的交通压力将得到缓解，长期制约莘闵别墅区发展的交通瓶颈就能被打开，莘闵别墅区即将迎来一轮上涨行情。

　　供应不足就近转移

　　离市区相对较近的以中端客户为主的别墅板块，比如南汇的周康和颛桥这两个板块今年一改以往的“冷淡”表现，开始活跃起来。薛建雄分析认为，这主要是由于浦东和莘庄两个别墅供应区，今年以来新增房源的供应量大幅萎缩，而与其相邻的周康和颛桥这两个通向市区交通相对便利的中端别墅区，自然就成为原来消费浦东和莘庄这部分别墅市场的客户需求转移的选择，成交量逐步放大。